2000万円のマンションを購入しようとしているあなた、あるいはすでに持っているあなた。
「固定資産税って結局いくらかかるの？」
「なんか毎年払ってるけど、計算方法とかよくわからん…」
そんな疑問を抱えていないだろうか？
固定資産税は、マンションを持つ限り 毎年 支払う必要があるコストだ。放っておくと、気づかないうちに 「思ってたより高い！」 となることも。
しかし、固定資産税は 仕組みを知れば節約の余地がある。本記事では、2000万円のマンションの固定資産税について 計算方法、節税対策、支払いのポイント などをわかりやすく解説する。
読み終わる頃には、あなたは固定資産税マスターになっているはずだ。
1. そもそも固定資産税とは？基本をおさらい
固定資産税とは、土地や建物などの不動産を所有している人に課される税金であり、日本では市区町村ごとに徴収されるのが一般的だ。毎年1月1日時点で不動産を所有している人が納税義務者となり、その不動産が所在する自治体へ納税することが求められる。これは所有権に対して課される税金であるため、仮に物件を売却しても、1月1日の時点で所有していた場合にはその年の固定資産税を支払わなければならない。つまり、不動産を持つ限り、この税金は毎年発生する固定費のひとつなのだ。
固定資産税は、「固定資産税評価額」と呼ばれる基準価格に基づいて計算される。この評価額は市場価格とは異なり、総務省が定める評価基準に基づいて、市区町村が算定する。一般的には、売買価格の70％程度が評価額として設定されることが多いが、実際には自治体ごとに微妙な違いがある。また、税率は1.4％が標準となっているが、地方自治体の判断で増減する場合もあるため、具体的な税率は所有する不動産の所在地によって異なる可能性がある。
マンションの固定資産税は、建物部分と敷地部分に分けて算出される。マンションの所有者は、専有部分（自分が所有する部屋）だけでなく、建物が建っている土地の一部も所有しているとみなされるため、土地の持ち分に応じた固定資産税も発生する。特に都心部のマンションでは、土地の評価額が高いため、建物の価値が下がっても固定資産税があまり下がらないこともある。これが「思ったより税金が高い」と感じる原因の一つになっている。
固定資産税の評価額は3年ごとに見直される仕組みになっている。この評価替えのタイミングで評価額が上がると税負担が増え、逆に評価額が下がれば税負担が軽減される。築年数が経過して建物の価値が下がると、評価額も低下する傾向があるが、都市部では土地の評価額が上昇し、結果的に固定資産税が上がるケースも少なくない。こうした評価額の変動を把握しておくことは、長期的な資産計画において重要なポイントとなる。
2. 2000万マンションの固定資産税の計算方法
固定資産税は、「固定資産税評価額」に基づいて計算されるため、まずは評価額を求めることが必要だ。マンションを購入する際、売買価格とは別に固定資産税評価額が設定されるが、一般的には市場価格の約70％が評価額となることが多い。したがって、2000万円のマンションを購入した場合、その固定資産税評価額は約1400万円となる計算だ。ただし、これはあくまで目安であり、実際の評価額は自治体の査定によって決まるため、登記後に市区町村から送られる課税明細を確認する必要がある。
評価額が確定したら、次に税率を適用して税額を算出する。標準税率は1.4％なので、1400万円の評価額にこの税率を掛けると、年間の固定資産税は19万6000円となる。ただし、自治体によっては税率が異なり、1.5％や1.6％に設定されている場合もある。例えば、税率が1.5％であれば21万円、1.6％であれば22万4000円の固定資産税が発生する。こうした税率の違いは、不動産購入時に事前に調べておくべきポイントのひとつだ。
また、新築マンションの場合、固定資産税の軽減措置が適用されるため、一定期間の税額が減額される。具体的には、新築住宅の場合、固定資産税評価額のうち建物部分にかかる税額が3年間（長期優良住宅は5年間）、半額になる制度がある。これにより、購入後の数年間は税負担が軽くなるが、4年目以降は本来の税額に戻るため、資金計画を立てる際にはこの点を考慮しておく必要がある。
さらに、固定資産税の計算では、都市計画税という別の税金も関わってくる。都市計画税は固定資産税とは別に課される税金で、税率は0.3％が上限とされているが、自治体によって異なる。2000万円のマンションの場合、評価額1400万円に対して0.3％を適用すると、年間4万2000円の都市計画税が発生する。これを加算すると、固定資産税と都市計画税を合わせた年間の税負担は、合計で約23万8000円となる。
3. 固定資産税がどれくらいかかるのか【具体例】
固定資産税の負担額を実感するためには、具体的なシミュレーションが役立つ。例えば、同じ2000万円のマンションでも、立地や築年数によって評価額が異なるため、課税額にも差が出る。新築マンションで評価額が1400万円の場合、年間の固定資産税は約19万6000円となるが、築10年以上の中古マンションで評価額が1200万円に下がっていれば、税額は16万8000円に減る。このように、築年数が経過すると固定資産税が下がるケースもある。
一方で、東京都心部のマンションでは、土地の評価額が高いため、評価額の減少が少なく、築年数が経過しても税額がそれほど下がらない場合がある。例えば、築20年のマンションでも、立地が良ければ評価額が1500万円を維持することもあり、その場合の固定資産税は21万円となる。逆に、郊外のマンションでは、築20年を超えると評価額が1000万円以下に下がることがあり、この場合の税額は14万円程度に抑えられる。
また、購入後のリフォームや耐震改修によっても評価額が変わる可能性がある。例えば、大規模な耐震補強工事を実施した場合、評価額が上昇し、結果的に固定資産税が上がることがある。逆に、経年劣化が進んでいる場合は、評価額が見直されて税額が下がることもあるため、定期的に固定資産税の明細をチェックし、評価額が適正かどうかを確認することが重要だ。
このように、固定資産税は単純にマンションの購入価格だけで決まるわけではなく、築年数や立地、自治体の評価基準によって変動する。特に都市部と郊外では評価額の推移に大きな違いがあるため、マンション購入を検討している人は、将来的な税負担についてもシミュレーションしておくことが賢明だ。
4. 固定資産税を安くする方法【知らないと損！】
固定資産税は不動産を持つ限り毎年発生する税金だが、実は適切な対策を講じることで税負担を軽減することが可能だ。特に、新築マンションを購入した場合は、固定資産税の軽減措置を利用することで大幅な節税ができる。具体的には、建物部分の固定資産税が3年間（長期優良住宅なら5年間）にわたって半額になる制度がある。例えば、2000万円のマンションで建物部分の評価額が800万円の場合、通常の固定資産税は11万2000円（800万円×1.4%）だが、この軽減措置を利用すれば、年間5万6000円の税額となり、合計で約16万8000円の節税が可能となる。
また、固定資産税の評価額が適正であるかを確認し、必要に応じて見直しを申請することも重要な節税対策の一つだ。自治体が行う評価額の算定は、実際の市場価格とは異なるため、築年数の経過や周辺の不動産価格の下落が十分に反映されていないケースがある。こうした場合、市区町村の固定資産税課に「固定資産税評価額の見直し」を申請できる。具体的には、周辺の類似物件の評価額と比較し、自分のマンションの評価額が相対的に高い場合は、適正な価格への修正を求めることができる。
さらに、リフォームや耐震改修、バリアフリー工事を行うことで、固定資産税の減額措置を受けることができる。例えば、一定の基準を満たす耐震補強工事を行った場合、翌年度の固定資産税が最大で2分の1減額されることがある。また、省エネ改修工事やバリアフリー改修を行った場合にも、一時的に固定資産税が軽減される制度がある。これらの減税措置は、自治体ごとに異なるため、事前に市役所や区役所に問い合わせて確認するとよい。
最後に、マンションの敷地が「小規模住宅用地」に該当する場合は、土地の固定資産税を最大6分の1に抑えることが可能だ。これは、住宅用地に対する固定資産税の軽減措置であり、200㎡以下の土地に適用される。マンションの場合、敷地全体を所有者全員で按分するため、1戸あたりの持ち分が小さいことが多く、結果的にこの軽減措置が適用されることが多い。こうした制度を正しく理解し、活用することで、毎年の固定資産税負担を大幅に削減できる可能性がある。
5. 固定資産税の支払い方法と注意点
固定資産税は毎年4月から6月頃に納付書が送られてくるが、その支払い方法は自治体によって異なる。一般的には、一括払い と 4回の分割払い の2種類が用意されており、納税者の状況に応じて選択できる。一括払いを選ぶと、期限までに全額を支払う必要があるが、自治体によっては一括払いにするとわずかだが割引を受けられるケース もある。一方、分割払いを選択すると、4月、7月、12月、翌年2月の4回に分けて納付できるため、家計のキャッシュフローを考慮すると分割払いを選ぶ人も多い。
近年では、納付方法が多様化しており、従来の銀行振込やコンビニ払いに加えて、クレジットカード払いや電子マネー決済、さらにはPayPayやLINE Payなどのスマホ決済アプリにも対応する自治体が増えてきている。特に、クレジットカード払いを選ぶことでポイントを貯めることができるため、節税とは別の形でお得に納税することが可能だ。ただし、クレジットカード払いには手数料がかかることがあるため、事前に確認しておくことが大切だ。
固定資産税を滞納すると延滞税が発生するため、期日までに必ず支払うことが重要だ。延滞税は納付期限を過ぎると日ごとに加算されるため、うっかり支払いを忘れると、余計な出費につながる。特に、長期間滞納すると、最終的には不動産が差し押さえられるリスクもあるため、注意が必要だ。こうした事態を避けるために、口座振替を設定しておくのも一つの手だ。
固定資産税の納税証明書は、不動産の売却や住宅ローンの借り換え時に必要になることがある。そのため、支払いが完了した後も納付書や領収書をしっかり保管しておくことが望ましい。特に、住宅ローン控除を受けている人は、確定申告の際に納税証明書を提出するケースもあるため、紛失しないよう注意が必要だ。
6. まとめ：固定資産税は知識で節約できる
2000万円のマンションの固定資産税は 年間約19.6万円。しかし、
✅ 新築なら3年間は半額
✅ 評価額が高すぎる場合は見直し申請
✅ リフォームで減税の可能性あり
といった節税策を活用すれば 負担を軽減できる。
知らないと毎年数万円をムダにする可能性も…。しっかり理解して、上手に節税しよう！
